Was den Preis eines Geschäfts bestimmt
- Laufkundschaft und Sichtbarkeit. In Bozen ist derselbe Quadratmeter unter den Lauben, in den Fußgängerzonen der Altstadt, an der Freiheitsstraße oder in einer Seitenstraße sehr unterschiedlich viel wert. Es zählen Straßenseite, Ecklage, Nähe zu Haltestellen und Parkplätzen.
- Schaufenster und Straßenfront. Mehr Schaufenster, mehr Wert. Ein tiefes Lokal mit einem schmalen Fenster ist weniger wert als ein kleineres, aber breites.
- Raumhöhe, Zwischengeschoss, Lager. Hohe Räume mit nutzbarem Hinterraum oder Keller sprechen mehr Betriebe an.
- Anlagen und Vorrüstungen. Rauchabzug, normgerechte Sanitäranlagen, Barrierefreiheit, Klimaanlage: Für Gastronomie und viele Geschäfte entscheidend.
- Zweckbestimmung. Katasterkategorie (meist C/1) und urbanistische Zweckbestimmung müssen die Tätigkeit des Käufers oder Mieters erlauben.
Frei oder vermietet?
Ein freies Lokal interessiert alle, die dort ihren eigenen Betrieb eröffnen wollen: Der Preis folgt den Werten der Zone und den Eigenschaften des Lokals.
Ein vermietetes Lokal interessiert Investoren, die es nach dem Ertrag bewerten: Wert ≈ Jahresmiete ÷ erwartete Rendite. Beispiel: 24.000 € Jahresmiete und 6 % geforderte Rendite → etwa 400.000 €. Es zählen auch Restlaufzeit des Vertrags, Bonität des Mieters und Anpassung der Miete. Ein guter Mieter mit langem Vertrag kann den Wert erhöhen; eine marktfremde Miete oder Zahlungsrückstände senken ihn.
Verkaufen oder vermieten?
Das hängt davon ab, was das Lokal heute einbringt und was Sie mit dem Erlös vorhaben. Ist die erzielbare Miete im Verhältnis zum Verkaufswert niedrig oder steht das Lokal oft leer, kann sich der Verkauf lohnen. Ist die Lage stark und die Nachfrage nach Miete stabil, kann Behalten und Vermieten auf Dauer mehr bringen. In beiden Fällen gehen Sie vom Marktwert aus.
Was vorzubereiten ist
- Grundbuchauszug, Katasterauszug und Katasterplan, die dem tatsächlichen Zustand entsprechen.
- Baugenehmigungen und Benutzungsgenehmigung mit gewerblicher Zweckbestimmung.
- Energieausweis (APE), auch für Geschäftslokale Pflicht.
- Wenn vermietet: registrierter Mietvertrag, aktuelle Miete, Fristen, eventuelle Rückstände.
- Kondominiumsspesen und Konformitätserklärungen der Anlagen.
Die vollständige Liste, die auch für Geschäftslokale gilt, finden Sie unter Unterlagen zum Wohnungsverkauf in Südtirol.
Steuern beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie
Die Steuern hängen davon ab, ob eine Privatperson oder ein Unternehmen mit MwSt.-Nummer verkauft und ob eine Privatperson oder ein Betrieb kauft: Registersteuer oder MwSt., Hypothekar- und Katastersteuer, eventuell Steuer auf den Veräußerungsgewinn beim Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf. Rechnen Sie immer mit Notar oder Steuerberater nach, bevor Sie den Nettopreis festlegen, den Sie brauchen.
Geschäftslokale in den Nachbargemeinden
In Leifers, Eppan oder Terlan leben Geschäfte vor allem von der Kundschaft im Ort: Es zählen Dorfplatz, Parkplätze und Nähe zu Diensten. Die Gewerbegebiete der Gemeinden haben eigene Regeln, erklärt unter Lager und Hallen.
Was ist Ihr Lokal wert?
Wählen Sie im Rechner „Geschäft / Gewerbefläche": Wir verwenden die OMI-Werte des Typs Geschäfte für die Zone der Adresse. Für ein vermietetes Lokal oder eine sehr besondere Lage fordern Sie am Ende auch eine Bewertung vor Ort an.