Geerbte Wohnung in Bozen verkaufen: Erbschaft, Erben und Steuern

Bevor Sie eine geerbte Wohnung in Südtirol verkaufen, braucht es Erbschaftserklärung und Einverleibung der Erben im Grundbuch. Hier die Schritte, wer zustimmen muss und was zu zahlen ist.

Um eine geerbte Wohnung in Bozen zu verkaufen, sind drei Schritte nötig: die Erbschaftserklärung bei der Agentur der Einnahmen, der vom Gericht ausgestellte Erbschein und die Einverleibung der Erben im Grundbuch. Danach müssen alle Miterben zustimmen. Beim Verkauf einer geerbten Immobilie fällt in der Regel keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an.

Die Schritte der Reihe nach

Erbschaftserklärung. Sie wird innerhalb von zwölf Monaten nach dem Todesfall bei der Agentur der Einnahmen eingereicht, meist über einen Fachmann oder ein Steuerbeistandszentrum. Sie umfasst die Katasterumschreibung.
Annahme der Erbschaft. Wer verkauft, muss die Erbschaft angenommen haben; der Verkauf selbst gilt als Annahme, der Notar prüft aber die Kette der Übergänge.
Erbschein. Im Südtiroler Grundbuchsystem braucht es den Erbschein, den das Gericht auf Antrag der Erben ausstellt, um die neuen Eigentümer einzutragen.
Einverleibung der Erben. Mit dem Erbschein wird die Eintragung der Erben im Grundbuch beantragt. Ab dann kann verkauft werden.
Einigung der Erben und Verkauf. Alle Miteigentümer unterschreiben den Auftrag und dann den Kaufvertrag, oder einer verkauft nur seinen Anteil.

Wenn sich die Erben nicht einig sind

Für den Verkauf der ganzen Wohnung braucht es das Ja aller. Will einer sie behalten, kann er die Anteile der anderen kaufen: Dann braucht es einen gemeinsamen Wert, und genau hier erspart eine unabhängige Bewertung viele Diskussionen. Gibt es keine Einigung, bleibt die gerichtliche Teilung, langwierig und teuer: besser nur als letzter Weg.

Steuern beim Verkauf einer geerbten Wohnung

Veräußerungsgewinn: Für geerbte Immobilien fällt er in der Regel nicht an, auch wenn Sie sofort verkaufen.
Erbschaftssteuer: Sie wird mit der Erklärung bezahlt, nicht beim Verkauf; für Ehepartner und Kinder gibt es einen Freibetrag.
GIS: Bis zum Verkauf zahlen die Erben die Gemeindeimmobiliensteuer.

Jeder Fall hat seine Besonderheiten: Lassen Sie Ihre Situation von Notar oder Steuerberater prüfen.

Wohnung räumen oder herrichten

Geerbte Wohnungen sind oft renovierungsbedürftig. Arbeiten vor dem Verkauf lohnen sich nicht immer: Viele Käufer zahlen lieber weniger und renovieren nach eigenem Geschmack. Räumen und gründlich reinigen hilft dagegen fast immer. Im Rechner können Sie „renovierungsbedürftig" angeben, um die Spanne im aktuellen Zustand zu sehen.

Geerbter Hof

Für geschlossene Höfe folgt die Erbfolge eigenen Regeln, mit einem einzigen Hofübernehmer und dem Schutz der Einheit des Hofes. Ein Fall für einen Notar mit Erfahrung im Höferecht.

Häufige Fragen

Kann man eine geerbte Wohnung vor der Erbschaftserklärung verkaufen?

Nein: Zuerst müssen die Erbschaftserklärung eingereicht und in Südtirol der Erbschein ausgestellt werden, um die Erben im Grundbuch einzuverleiben. Erst danach kann der Kaufvertrag unterschrieben werden.

Zahlt man Steuern beim Verkauf einer geerbten Wohnung?

Für geerbte Immobilien fällt in der Regel keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an, anders als bei Immobilien, die vor weniger als fünf Jahren gekauft wurden. Lassen Sie Ihren Fall trotzdem von Notar oder Steuerberater prüfen.

Was passiert, wenn sich die Erben nicht einig sind?

Um die ganze Wohnung zu verkaufen, müssen alle Miteigentümer zustimmen. Ohne Einigung kann man nur den eigenen Anteil verkaufen oder die Teilung verlangen, auch vor Gericht: Besser zuerst eine Einigung auf Basis einer gemeinsamen Bewertung suchen.

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