I passi, in ordine
- Dichiarazione di successione. Va presentata all'Agenzia delle Entrate entro dodici mesi dal decesso, di solito tramite un professionista o un CAF. Comprende la voltura catastale.
- Accettazione dell'eredità. Chi vende deve aver accettato l'eredità; la vendita stessa vale come accettazione, ma il notaio verificherà la catena dei passaggi.
- Certificato di eredità. Nel sistema tavolare dell'Alto Adige serve il certificato di eredità, rilasciato dal tribunale su domanda degli eredi, per iscrivere i nuovi proprietari.
- Intavolazione degli eredi. Con il certificato si chiede l'iscrizione degli eredi nel Libro fondiario. Da qui in poi si può vendere.
- Accordo tra eredi e vendita. Tutti i comproprietari firmano l'incarico e poi il rogito, oppure uno vende solo la propria quota.
Se gli eredi non sono d'accordo
Per vendere l'intera casa serve il sì di tutti. Se uno vuole tenerla, può comprare le quote degli altri: in questo caso serve un valore condiviso, ed è qui che una valutazione indipendente evita molte discussioni. Se l'accordo non si trova, resta la divisione giudiziale, lunga e costosa: conviene arrivarci solo come ultima strada.
Tasse sulla vendita di una casa ereditata
- Plusvalenza: per gli immobili ricevuti per successione di regola non si paga, anche se vendi subito.
- Imposte di successione: si pagano con la dichiarazione, non con la vendita; per coniuge e figli esiste una franchigia.
- IMI: fino alla vendita gli eredi pagano l'imposta comunale sull'immobile.
Ogni caso ha le sue particolarità: fai verificare la tua situazione dal notaio o dal commercialista.
Casa da svuotare o da sistemare
Le case ereditate sono spesso da ristrutturare. Non sempre conviene fare lavori prima di vendere: molti compratori preferiscono pagare meno e ristrutturare a modo loro. Uno sgombero e una pulizia accurata, invece, quasi sempre aiutano. Nel calcolatore puoi indicare "da ristrutturare" per vedere la forbice nello stato attuale.
Maso ereditato
Per i masi chiusi la successione segue regole proprie, con un solo erede assuntore e la tutela dell'unità del maso. È un caso che richiede un notaio esperto in materia.