Chi può sceglierla
- Il proprietario persona fisica (non società), che non affitta nell'esercizio di un'attività d'impresa.
- Per abitazioni e relative pertinenze (garage, cantina affittati insieme alla casa).
- Si sceglie alla registrazione del contratto (modello RLI) o nelle annualità successive, e vale finché non la revochi.
Cosa sostituisce e cosa no
| Con la cedolare non paghi | Resta da pagare |
|---|---|
| IRPEF e addizionali regionale e comunale sul canone | IMI (in Alto Adige al posto dell'IMU) |
| Imposta di registro annuale (2% del canone) | Le tue spese di manutenzione straordinaria |
| Imposta di bollo sul contratto | Le imposte di registro su cessione o risoluzione già dovute prima dell'opzione |
Il conto: cedolare o IRPEF?
Esempio: canone 9.600 € l'anno. Con l'IRPEF tassi il 95% del canone (9.120 €) alla tua aliquota marginale più le addizionali, e paghi con l'inquilino l'imposta di registro del 2% (192 € l'anno, metà a testa).
| Situazione | Imposte annue circa |
|---|---|
| Cedolare 21% (contratto libero) | 2.016 € |
| Cedolare 10% (canone concordato) | 960 € |
| IRPEF 23% + addizionali ~2%, + metà registro | circa 2.380 € |
| IRPEF 35% + addizionali ~2%, + metà registro | circa 3.470 € |
| IRPEF 43% + addizionali ~2%, + metà registro | circa 4.200 € |
Conti indicativi: le addizionali dipendono dal comune e dalla regione, e con l'IRPEF potresti avere detrazioni da usare. Fai sempre il calcolo sul tuo 730 con il commercialista o il CAF.
Quando non conviene
- Redditi bassi con aliquota IRPEF minima e detrazioni da sfruttare.
- Contratti lunghi in periodi di inflazione alta, dove l'aggiornamento ISTAT pesa.
- Quando l'inquilino è un'impresa: su questo caso la giurisprudenza è cambiata di recente, chiedi conferma al commercialista prima di scegliere.
La comunicazione all'inquilino
Prima di scegliere la cedolare devi comunicare all'inquilino con raccomandata che rinunci all'aggiornamento del canone per la durata dell'opzione. Se la clausola di rinuncia è già scritta nel contratto, la raccomandata non serve.