Cosa dice la legge
I contratti di locazione di abitazioni devono essere fatti per iscritto e registrati all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. La legge 431/1998 stabilisce che i contratti senza forma scritta sono nulli, e la legge di stabilità 2016 ha stabilito che il contratto va registrato a cura del locatore. Un contratto non registrato è nullo.
Rischio 1: le sanzioni fiscali
Per i canoni non dichiarati si pagano le imposte evase più le sanzioni per infedele o omessa dichiarazione, calcolate in percentuale sulle imposte evase, più gli interessi. Per l'omessa registrazione c'è una sanzione separata. Basta un controllo, una lite o una segnalazione perché i conti arrivino tutti insieme.
Rischio 2: l'inquilino ha il coltello dalla parte del manico
- Può chiedere al giudice di accertare il rapporto e ricondurre il canone a un importo non superiore a quello del canone concordato, con la restituzione della differenza già pagata.
- Se smette di pagare, la strada per farlo uscire è più lunga e incerta di uno sfratto per morosità con contratto registrato.
- Ti trovi a dover provare tu cosa vi eravate detti a voce: chi ha pagato, quanto, da quando.
Rischio 3: danni e assicurazione
Senza contratto e senza verbale di consegna è difficile dimostrare in che stato era la casa all'inizio. Molte polizze sulla casa e tutte le polizze sull'affitto presuppongono un contratto regolare.
Il "mezzo nero": canone più alto di quello scritto
Scrivere nel contratto un canone più basso e farsi dare il resto in contanti è nullo per la parte non scritta: l'inquilino può pretendere la restituzione delle somme pagate in più. È la forma di nero più rischiosa per il proprietario.
Quanto costa davvero essere in regola
Esempio: canone 800 € al mese, 9.600 € l'anno. Con la cedolare secca al 21% paghi 2.016 € e niente imposta di registro né bollo; con il canone concordato e la cedolare al 10% paghi 960 €. In cambio hai un contratto valido, lo sfratto per morosità se serve e la casa tutelata. Tutti i conti in tasse sull'affitto e cedolare secca.
Se hai già un affitto non registrato
Si può regolarizzare: registrazione tardiva con il ravvedimento operoso, che riduce le sanzioni tanto più quanto prima lo fai. Fallo con un commercialista o un CAF, prima che lo chieda l'inquilino o arrivi un controllo.